العلاقة بين المؤجر والمستأجر والنزاع بشأن عقد الإيجار
القاعدة القضائية
تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يحكمها القانون رقم (22) لسنة 2006م بشأن الإيجار ويتعين إعماله في النزاع بشأن عقد الإيجار باعتباره قانوناً خاصاً، والقانون الخاص يقيد القانون العام وهو القانون المدني وفيما لم يرد به في القانون الخاص يكون العمل بالقانون العام باعتباره قانوناً عاماً مكملاً للقانون الخاص.
حيثيات الحكم
لما كان الطعن قد استوفى شروط قبوله شكلاً وفقاً لقرار دائرة فحص الطعون الصادر برقم (1089) وتاريخ 24/7/1434هـ الموافق 3/6/2013م مما يقتضي الفصل في الطعن من حيث الموضوع، فإن الدائرة بعد الاطلاع على الأوراق - مشتملات الملف - تجد أن الطاعنين قد أثاروا في طعنهم النعي على الحكم المطعون فيه البطلان لمخالفته الشرع والقانون والخطأ في تطبيقهما وتأويلهما؛ كون الشعبة وجهت اليمين الحاسمة للمطعون ضده لتحديد مدة الإيجار مع أنه مدعٍ في هذه الحالة ولا يجوز توجيهها إليه حتى وإن وجهها الخصم، كما أن الشعبة استندت في حكمها إلى المادتين (743، 744) من القانون المدني في تحديد قدر الإيجار الشهري ومدة الإيجار مع وجود قانون خاص ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وهو القانون رقم (22) لسنة 2006م وبالرغم من استدلالها بنصوص القانون المدني إلا أنها أخطأت في التأويل والتطبيق... إلخ.
وبمناقشة الدائرة لما ذكر وبعد الاطلاع على الأوراق، تبين أن الشعبة الاستئنافية قد ذكرت في أسباب حكمها المطعون فيه وذلك بقولها: «... وحيث إن المستأنف يستعمل العين كمركز لعلاج الأسنان فإن المرجع لتحديد مدة الإيجار وقدر الإيجار الشهري يكون للنصوص القانونية التي عالجت ذلك وحيث نصت المادة (744) من القانون المدني على أنه إذا لم تحدد المدة ولا الأجرة في عقد الإيجار فيعتبر باطلاً ومع ذلك إذا مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة فيلزم المستأجر بأجرة المثل بمعرفة عدلين خبيرين بواسطة المحكمة مع مراعاة المهنة والدخل وتكون مدة الإيجار بحسب ما هو منصوص عليه في المادة (743)، وحيث ينطبق على الانتفاع بالعين كمركز لطب الأسنان مدة العشر السنوات لعدم وجود اتفاق على خلافه... إلخ».
ولما كان الأمر كما ذكر فإن الشعبة رغم استنادها إلى المادتين (743، 744) من القانون المدني لتحديد قدر الإيجار ومدته إلا أنها خالفت القانون وأخطأت في تطبيقه في المادتين آنفتي الذكر، حيث جعلت لعيادة طب الأسنان مدة الإيجار عشر سنوات مع أن تلك المدة خاصة بالمصانع والورشات والبنوك وفقاً لنص المادة (743) مدني، كما أنها لم تعمل بمقتضى المادة (744) بشأن تحديد قدر الأجرة وعمدت إلى توجيه اليمين إلى المستأنف (المستأجر) بشأن بداية الإيجار ومدته وقدره على نحو ما هو ثابت في أسباب الحكم المطعون فيه وبمخالفة صريحة للمادتين المذكورتين آنفاً.
على الرغم من وجود قانون خاص بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وهو القانون رقم (22) لسنة 2006م والذي كان يتعين على الشعبة إعماله في النزاع القائم أمامها باعتباره قانوناً خاصاً بشأن مدة الإيجار في المادتين (27، 28)، والقانون الخاص يكون مقيداً للقانون العام وهو القانون المدني النافذ، فيكون العمل وفقاً للقانون رقم (22) لسنة 2006م بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وفيما لم يرد به نص يكون العمل وفقاً لمقتضى أحكام القانون المدني باعتباره قانوناً عاماً ومكملاً له، مما يجعل الحكم المطعون فيه معيباً بالبطلان يستوجب نقضه لورود الطعن عليه وإعادة القضية إلى محكمة استئناف ............... الشعبة المدنية للفصل فيها مجدداً وفقاً للقانون.
واستناداً إلى المواد (292، 299، 300) من قانون المرافعات النافذ وبعد النظر والمداولة... تصدر الدائرة حكمها الآتي:
منطوق الحكم
تصدر الدائرة حكمها الآتي:
1- قبول الطعن موضوعاً، لقيام أسبابه.
2- نقض الحكم المطعون فيه، لما عللناه.
3- إعادة كفالة الطعن للطاعنين.
4- إعادة القضية إلى محكمة استئناف ............... الشعبة المدنية للفصل فيها مجدداً وفقاً للقانون.
هذا حكمنا وجزمنا ومن الله تعالى التوفيق والسداد،،،بيانات الهيئة والمصدر
بيانات الجلسة: 25/5/1435هـ الموافق 26/3/2014م.
رئاسة الدائرة: القاضي/ صالح أبو بكر الزبيدي - رئيس الدائرة المدنية هيئة (ز).
أعضاء الهيئة: القاضي/ عبد الواسع عبد العزيز العريقي، القاضي/ عبدروس محسن عطروش، القاضي/ أحمد عبد العزيز المجاهد، القاضي/ محمد سالم اليزيدي.
رقم الطعن: (52826-ك) لسنة 1435هـ (مدني).
المصدر: القواعد القانونية والمبادئ القضائية المدنية المستخلصة من بعض أحكام المحكمة العليا - العدد الحادي والعشرون (التاسع مدني).
موضع الحكم في المصدر: الصفحات المطبوعة 185–187، المقابلة لصفحات PDF 188–190.
المحكمة: المحكمة العليا - الجمهورية اليمنية.
تمت مقابلة رقم القانون وأرقام المواد والقاعدة والحيثيات والمنطوق ورئاسة الدائرة وأعضائها بصور الصفحات المطبوعة 185–187، المقابلة لصفحات PDF 188–190 من العدد الحادي والعشرين. يتعلق النزاع بعين مستأجرة تُستخدم مركزاً لعلاج الأسنان، لا بمصنع أو ورشة. منطوق الحكم أربعة بنود، مع إعادة كفالة الطعن للطاعنين. أبقي الفراغ في اسم محكمة الاستئناف كما في الأصل.