نموذج عقد إيجار محل تجاري في اليمن

أولًا: طبيعة عقد إيجار المحل التجاري

عقد إيجار المحل التجاري هو عقد يلتزم بموجبه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بمحل أو دكان أو معرض أو مخزن أو ورشة أو أي عين مخصصة لنشاط تجاري، لمدة معينة وبأجرة معلومة. ويختلف هذا العقد عن الإيجار السكني من حيث الغرض والاستعمال؛ لأن المستأجر التجاري غالبًا يحتاج إلى تجهيزات وديكورات ولوحات وإعلانات وربط كهرباء أو ماء أو شبكات أو تراخيص، وقد تتعلق بالمحل سمعة تجارية أو زبائن أو موقع له أثر في قيمة النشاط. لذلك يجب أن يكون العقد واضحًا في بيان النشاط المسموح به، وهل يجوز تغيير النشاط، وهل يحتاج ذلك إلى موافقة المؤجر أو الجهات المختصة.

وتظهر أهمية هذا النموذج في أن المحلات التجارية كثيرًا ما تنشأ بشأنها نزاعات حول حق المستأجر في عمل تحسينات، أو تركيب واجهات ولوحات، أو استعمال الممرات، أو التأجير من الباطن، أو المطالبة بالتعويض عند الخروج، أو الاستمرار في النشاط بعد انتهاء المدة. لذلك لا يكفي أن يكتب الطرفان «إيجار محل» دون تحديد أوصافه وملحقاته وحالته عند التسليم. يجب أن يذكر العقد موقع المحل، مساحته التقريبية، حدوده أو رقمه، نوع النشاط، مدة الإيجار، مقدار الأجرة، طريقة الدفع، التأمين، الخدمات، والتجهيزات المسموح بها.

ثانيًا: صفة المؤجر والمستأجر ووصف المحل

قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني قرر أن الإيجار لا ينعقد إلا من المالك أو وكيله أو ممن له صفة قانونية ثابتة. وهذا الشرط مهم في إيجار المحلات التجارية؛ لأن المستأجر قد يدفع مبالغ كبيرة في تجهيز المحل ثم يكتشف أن المؤجر لا يملك حق التأجير أو أن مدة حقه محدودة أو أن المحل مملوك للوقف أو الدولة أو شريك آخر. لذلك يجب على المستأجر أن يتحقق من صفة المؤجر وسند الملك أو الوكالة أو الترخيص أو التفويض، وعلى المؤجر أن يثبت هذه الصفة في العقد تجنبًا للنزاع.

أما وصف المحل التجاري فيجب أن يكون محددًا تحديدًا يمنع الجهالة. فإذا كان داخل سوق أو عمارة أو مجمع، فيذكر رقم المحل والدور والواجهة والمداخل والملحقات، وهل يشمل مخزنًا أو دورة مياه أو عدادًا مستقلًا أو جزءًا من الرصيف أو مساحة عرض. وإذا كان المحل مفروشًا أو يحتوي على تجهيزات أو رفوف أو ثلاجات أو معدات، فيستحسن إرفاق كشف جرد يبيّن ما هو ملك للمؤجر وما هو ملك للمستأجر، حتى لا يختلط الأمر عند انتهاء العقد أو حصول نزاع حول التعويض أو الرد.

ثالثًا: الأجرة والمدة والتأمين والتجديد

الأجرة في عقد إيجار المحل التجاري يجب أن تكون معلومة ومحددة، وتدفع في الزمان والمكان المتفق عليهما. ويجوز أن تكون الأجرة نقدًا أو منفعة أو أي مقابل مشروع متفق عليه. كما يجوز للمؤجر أن يتقاضى تأمينًا أو ضمانًا يتفق عليه الطرفان، وللمستأجر حق استرداده عند نهاية العقد أو إخلاء العين، مع خصم الالتزامات الثابتة أو الأضرار أو المتأخرات إن وجدت. ومن الأفضل أن يذكر العقد هل الأجرة شهرية أو سنوية، وهل تدفع مقدمًا أو مؤخرًا، وهل يوجد سند قبض لكل دفعة، وهل تشمل الضرائب أو رسوم النظافة أو الحراسة أو الماء والكهرباء أو لا تشملها.

والمدة في الإيجار التجاري عنصر مؤثر؛ لأن المستأجر قد يستثمر في تجهيز المحل ويحتاج إلى فترة كافية لاسترداد تكلفة التجهيز. لذلك يجب تحديد تاريخ بداية العقد ونهايته، وشروط التجديد، ومدة الإشعار بعدم التجديد أو الإخلاء. وإذا كانت مدة الإيجار طويلة أو صادرة ممن لا يملك إلا حق الإدارة، فيجب مراعاة القيود القانونية الخاصة بالمدة. كما ينبغي تحديد أثر انتهاء العقد على التجهيزات: هل يزيلها المستأجر ويعيد المحل لحالته، أم تؤول للمؤجر دون مقابل، أم يعوض عنها، أم يترك منها ما يتفقان عليه.

رابعًا: النشاط التجاري والتجهيزات والاستحداثات

من أهم بنود هذا العقد تحديد النشاط التجاري المسموح به. فإذا كان المحل مؤجرًا لمطعم أو صيدلية أو ورشة أو مكتب أو محل ملابس أو بقالة، فيجب أن يذكر ذلك بوضوح، وأن يمنع استعماله في نشاط مخالف للقانون أو مضر بالعين أو بالجيران أو مخالف للترخيص. كما يجب تحديد من يتحمل استخراج التراخيص التجارية أو البلدية أو الصحية أو أي تصاريح لازمة للنشاط، لأن المؤجر قد يسلّم المحل صالحًا للانتفاع، لكن تشغيل النشاط التجاري قد يحتاج إلى موافقات مستقلة من الجهات المختصة.

أما التجهيزات والاستحداثات، فيجب ضبطها كتابة. قد يحتاج المستأجر إلى تركيب ديكور أو واجهة أو رفوف أو تمديدات كهرباء أو صرف أو تهوية أو كاميرات أو لوحة إعلانية. ويجب النص على ما إذا كان له حق القيام بهذه الأعمال، وهل يحتاج إلى موافقة مكتوبة، ومن يتحمل تكلفتها، وما مصيرها عند انتهاء العقد. وإذا منح المؤجر المستأجر الإذن بإحداث تجهيزات ضرورية لمشروعه التجاري، فيجب تحديد حدود هذا الإذن حتى لا يتحول إلى تغيير جوهري في العين أو اعتداء على البناء أو المرافق المشتركة.

خامسًا: الالتزامات والإثبات والإخلاء

يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمحل وملحقاته وتسليمه في حالة تصلح للغرض المتفق عليه، والقيام بالترميمات الضرورية التي تؤثر على المنفعة، والامتناع عن كل ما ينقص من انتفاع المستأجر. وفي المقابل يلتزم المستأجر بدفع الأجرة، واستعمال المحل في النشاط المتفق عليه، وسداد الالتزامات الناشئة عن المنفعة من كهرباء وماء وخدمات، وإصلاح الأضرار الناتجة عن سوء الاستعمال، ورد المحل عند انتهاء العقد بالحالة المتفق عليها. وإذا أبقى المستأجر المحل تحت يده بعد انتهاء العقد ومعارضة المؤجر وتنبيهه، فقد يلتزم بالتعويض عن مدة البقاء والضرر.

ومن ناحية الإثبات، يجب تحرير عقد مكتوب وتوقيعه أو بصمه من الطرفين والشهود، لأن قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أوجب تحرير عقود الإيجار كتابة، وأجاز إثبات واقعة التأجير وشروطها بطرق الإثبات عند عدم وجود عقد. كما أن قانون الإثبات اليمني يقرر حجية المحررات الرسمية والعرفية متى استوفت شروطها. وينبغي حفظ سندات دفع الأجرة، ومحاضر التسليم، وكشف التجهيزات، وأي موافقات على الاستحداثات أو تغيير النشاط أو التجديد أو الإخلاء.

أهم المواد القانونية التي يستند إليها النموذج

يستند هذا النموذج بوجه عام إلى المواد (1)، (2)، و(3) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني في التعاريف ونطاق السريان، وخاصة شمول الدكاكين والمحلات والورش والمعارض والمخازن، وإلى المواد (9)، (10)، (11)، (12)، (13)، (14)، و(15) في عقد الإيجار وصفة المؤجر وتعدد المستأجرين ووجوب الكتابة وحماية الحقوق، وإلى المواد (16) إلى (24) في الأجرة والتأمين وسندات السداد، وإلى المواد (27) و(28) في مدة الإيجار، وإلى المواد (31) إلى (50) في تسليم العين والصيانة والضمان واستعمال العين وردها عند انتهاء العقد، وإلى المواد (2)، (13)، (97)، (98)، (99)، و(104) من قانون الإثبات اليمني في عبء الإثبات والكتابة وحجية المحررات.